1、趨勢之一：園區的戰略轉型和升級

中國園區經濟雖只有二三十年的發展歷程，但卻是每隔幾年邁上一個新的臺階。以科技園區為例，自2001年以來，國家科技部提出以增強技術創新能力為核心的“二次創業”發展戰略，掀起了國家高新區的“二次創業”浪潮，也將我國科技園區發展帶上一個新的高度。

當前，轉變經濟發展方式是我國經濟發展的大趨勢，作為經濟發展的主要載體，現有產業園區突破自身存在的問題，向更高目標轉型升級是發展的必然趨勢。總體看，我國園區經濟與發達國家還有較大的差距，即使是發展較為成功的中關村科技園、張江高科技園等，在產業孵化、技術創新、世界級產品創制等方面還有不小的差距。

增長方式由注重規模向更加注重發展質量轉變；資源配置由粗放式發展向集約化發展轉變；產業結構由以制造業為主向制造業和專業服務業相結合轉變；環境建設由相對注重硬環境向更加注重軟環境轉變……

近年來，我國園區發展方式正在出現一些新的趨勢和特點：如可以說，大部分現有產業園區在未來發展中都需要面對這樣的課題。

而相對現有園區的戰略轉型升級，新的園區規劃建設也呈現了新的趨勢。在各地區可建設用地日益稀缺的情況下，一些小型的園區業態正在不斷涌現出來，天安數碼城、聯動U谷等園區開發商在全國圈地建設小型園區，一些大型產業園區也紛紛建設園中園、專業園等不同形式的小型園區，“小的即是美的”，小型園區正煥發出蓬勃的經濟活力。

2、趨勢之二：園區產業的“瘦身”、“增高”

成本領先的土地招商模式，曾主導了中國早期的園區經濟發展，隨著各類產業園區遍地開花，產業定位同質化、產業招商盲目化的現象越發明顯，很多產業園區都存在著“有企業無產業”、“產業點高面低”的產業困境，園區的產業集群效應并不顯著。

在我國經濟轉型升級戰略的大背景下，推動產業提質升級是園區“二次創業”的根本。

結合我們這幾年對園區經濟發展的觀察，園區產業的變革可以總結為兩個詞——“瘦身”和“增高”。

“瘦身”主要體現在產業門類上

就像很多成功企業(如萬科)進行業務重組或聚焦一樣，現在很多園區都需要進行產業整合，結合產業發展基礎、條件和產業發展動向，對園區現有產業進行“整理、優化、升級”，確立園區的主導產業，圍繞主導產業打造產業鏈經濟。

“增高”主要體現在產業提升上

對于不同的園區，由于其發展情況不同，產業提升的方向也有所差異。

從目前絕大數工業園區的發展現狀來看，傳統產業在園區經濟總量中占有較大比重，因此改造提升傳統產業是這些園區轉型升級發展的重要任務。

另一方面，園區產業“增高”可以借助產業融合，延伸和拓展產業鏈，構筑園區產業“微笑曲線”，提升園區產業鏈的競爭力。

產業融合發展是園區產業結構升級的必然趨勢，是園區產業經濟發展的一種新特征。

▲ 大連產業集群漸成雛形

3、趨勢之三：產業園區走向綜合城區

我國的產業園區多設在城市的偏遠郊區，在早期發展中多以優惠的政策和低廉的土地成本，吸引企業投資和集聚，然后，再通過企業提供就業機會導入人口。這種發展模式，常常與生活配套服務不足相伴生，從而出現了企業員工白天入園、晚上回城的“鬼城”現象。

隨著產業園區的演化和發展，園區承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產活動在區內并存聚集，從而推動了產業園區的城市化進程，園區經濟與城區經濟逐漸走向融合。

為順應這一發展趨勢，一些產業園區主動謀求戰略轉型，從單一生產型的園區，逐漸規劃發展成為集生產與生活于一體的新型城市。

隨著園區經濟實力和創新活力的增強，園區作為城市空間發展中的增長極，可將自身的優勢向城區傳遞，園區與城區在資金、市場、技術、人才、科研成果等方面的聯系日益密切，互動越來越頻繁，于是就承載起了新的城市職能。

如一些“小園區經濟”以科技社區、創新社區的形態，通過產業聚集、人才聚集和企業家交流，逐漸成為了城市空間中的新地標、新節點。

面對園區經濟走向城區經濟、產業園區走向綜合城區的發展趨勢，地方政府應摒棄傳統的思維方式和運營模式，以“產城融合”的理念系統策劃、規劃、管理、開發、運作產業園區(產業新城)。

4、趨勢之四：園區開發（產業地產）商的崛起

在我國早期的園區開發中，政府主導的園區開發公司一直扮演著園區開發“市場”的絕對主角。這時的園區開發公司雖采取公司化機制，但更多附屬于政府管委會，在園區開發中也主要是進行基礎設施和市政設施建設。

隨著我國園區經濟的發展，標準化廠房、創業大廈、孵化器、產業綜合體等產業地產逐步興起，使得園區開發已不僅僅是招商引資的載體，產業地產開發和運營本身就成了一種房地產業務，造就了眾多的產業房地產商。其中也不乏一些誤打誤撞闖進“行業”中的產業投資者或房地產開發商，不知不覺地成了“園區開發商”，致力于園區開發業務，并在市場的洗禮中逐步成長起來。

近年來，在我國的產業園區開發建設中，市場化的園區開發商正在成為一個活躍的群體。

其一，國際園區開發商活躍。如新加坡騰飛集團1994年介入蘇州工業園開發，至今業務已擴展至上海、蘇州、北京、深圳、大連、南京、天津、沈陽、西安、杭州等多個城市。

其二，張江高科等老牌園區開發商尋求外延式擴張，努力向周邊延伸不斷擴大開發范圍，向周邊擴張受限的則走出去“圈地”，合作及合資創辦主題園區。

其三，民營園區開發商崛起。天安數碼城集團已開發運營多個城市產業綜合體。綠地集團等房地產公司，利用房地產開發與園區開發的業務關聯性，也紛紛介入園區開發業務。

作為國際上一個成熟產業門類，作為國內一個新興產業，園區開發產業方興未艾。可以預見，未來的中國，政府主導的園區開發商、國際園區開發商、本土園區開發商等都將會活躍在“園區開發”行業。

5、趨勢之五：產業招商的精細化運作

產業招商是園區經濟發展的“生命線”，其成敗直接影響園區經濟的發展水平。從我國產業園區的招商引資模式看，基本經歷了“優惠政策主導”階段、“投資環境主導”階段到“產業環境主導”階段，園區軟環境建設越來越成為產業招商的重要砝碼。

產業招商是一個系統工程，涉及產業規劃、政策體系、招商接洽、項目入駐、運營扶持等諸多環節，涉及招商參與部門的權責和利益設計。

目前的很多園區招商模式還停留在點式突破的“游擊戰”，個人激勵強、項目導入快，但招商體系不健全、整體營銷力度不足，不利于未來園區產業集群的發展。

一是精準定位

產業招商的精細化運作關鍵在于兩點，明確產業客商類型，建立產業項目信息庫，進行定向式招商;

二是系統運作

圍繞產業招商構建全方位的服務能力，細化產業項目招商的流程和規范，使整個招商工作更具系統性和有序性。

▲ 大數據助力產業精細化運作

6、趨勢之六：園區的品牌化和“連鎖經營”

美國“硅谷”，是世界一流園區的典型代表。論起品牌知名度，沒有哪一個園區可與“硅谷”相提并論。“硅谷”的企業、產業、風險投資、創新文化無不打上了強勢的品牌烙印。

世界上品牌園區絕不止“硅谷”一家，英國劍橋科學園、日本筑波科學城、新加坡裕廊工業區、印度班加羅爾軟件園等都是具有國際影響力的成功園區，品牌效應不容小覷。

國內也不乏成功運作的產業園區，像中關村科技區、張江高科技園、漕河涇開發區等歷經多年打造，在國內建立了較大的品牌知名度，目前這些園區受制于土地資源限制，都在積極運作“飛地”園區，走上品牌輸出之路。

民營的園區開發商如天安數碼城、華夏幸福基業、聯動U谷等，采取“連鎖經營”的園區開發模式，也已形成了較有影響力的園區品牌。

在園區經濟“泛濫”的今天，“軟實力”已經成為打造園區核心競爭力的重要籌碼。因為園區經濟的發展光有數量和規模還不行，還必須有質量和品牌，一個精品園區的單位產出不知要高出一般園區單位產出的多少倍。

創精品園區，建品牌園區，已成為各地政府發展經濟的重要舉措。

園區的品牌化運作需要精耕細作，絕不僅僅只是個營銷的過程，它需要有內涵支撐。

園區的品牌建設，其實從園區規劃啟動之初就已開始。我們可以將園區品牌細化為環境品牌、產業品牌、企業品牌、服務品牌、文化品牌等，特別是服務品牌和文化品牌，更需要做精、做深、做出特色。

▲ 硅谷的品牌效應

7、趨勢之七：產業資本戰略推動園區戰略

資金問題是園區開發繞不開的問題，也經常會成為園區開發的難題。

園區開發具有資金需求量大、投資回報期長的特點，從土地開發、物業開發到產業孵化、產業扶持，園區開發的全過程都離不開資金的推動。

隨著市場經濟的深入發展，園區開發在資金運用方面不斷出現新的模式。在園區開發方面，除了銀行貸款、財政撥款、BOT、上市融資、發行債券等傳統融資模式，主力銀行貸款、信托融資、基建基金、股權私募基金、融資租賃等新模式相繼出現。

在產業孵化和產業扶持方面，也出現了多種多樣的資金模式，如擔保公司、小額貸款公司、科技銀行、私募股權基金、風險投資等等，在園區開發中能否形成多樣化的融資體系，已成為園區產業集聚的一個重要因素。

為了推動園區的發展，很多園區開發商也定位為產業投資商，以較少的資金撬動更多的社會化資金形成一個大資金池，以土地入股、物業入股、產業投資基金等多種形式投資園區企業，從而形成了資本運作-園區開發-產業集聚之間的良性循環，在這里資本運作成為園區開發的撬動杠桿。

在中國，大量資金分散在民間，無法發揮規模效應已是不爭的事實。當前，產業園區運作日趨市場化，民間資本作為一個巨大的資源寶藏，將是推動新一輪園區經濟快速發展的強大支撐。除民間資本外，中國園區開發的這塊市場蛋糕也正在吸引著國外各種資金的關注。

在今天的園區開發建設中，有效地玩轉資本魔方，對加速園區開發建設進程變得越來越重要。

8、趨勢之八：從招商引資到招商引“智”

現代化產業體系的建立和培育，主要依賴于知識和智力資源。在產業發展過程中，智力資源往往起到畫龍點睛的作用。恰當的智力資源的引進，其價值往往超過單純的投資項目。

我們看到，很多產業園區在關注“招商引資”的同時，也在關注“引智招商”，積極吸引科研院所、科學家工作室、博士后工作站等落戶園區。

近兩年，在國家和地方“千人計劃”推動下，各地園區紛紛出臺針對性政策措施，加入到海外留學人才的爭奪戰中。只有強化了招才引智，才能實現資金、技術、項目管理的立體帶動。

隨著園區產業結構的不斷升級，人力資源在園區發展中的作用日益凸顯。高科技產業、現代服務業的主要驅動力就是批量人才的集聚，如生物醫藥產業、文化創意產業。

而批量人才的集聚，需要構建完善的人才服務環境，涉及到人才導入、人才培訓和人才維護等系統性的策略安排。

未來的園區發展應更加重視人力資源開發工作，通過招商引“智”手段的創新，吸引園區所需要的高端人才，促進人才資源的集聚與開發，從而為新興產業培育和園區產業升級提供動力，實現園區經濟的可持續增長。

9、趨勢之九：公共服務平臺成為競爭利器

早期的園區發展，多以園區硬環境建設為主，受制于財力有限和認識局限，較少涉及產業開發和培育。從園區層面看，對產業的引導主要體現在招商引資上，對產業的扶持主要體現在優惠政策上。

隨著園區經濟的深化發展，園區開發已逐漸從孤立的房產開發走向綜合的產業開發，從片面的硬環境建設走向全方位的產業培育，在打造一流硬環境的同時，開始重視園區文化氛圍、創新機制、公共服務等軟環境的建設。

其中公共服務平臺建設日益成為一個備受關注的課題，已被提上園區工作日程。

在我國，中關村科技園在公共服務平臺建設方面做了最早探索，張江高科也較早在園區開發運營商的基礎上提出了系統服務集成商的定位。

今天，在日益激烈的園區競爭環境中，越來越多的園區經營者在積極推動公共服務平臺的規劃和建設。

人才服務平臺、創業培訓平臺、風險投資平臺、公共技術平臺、技術交易平臺等等字眼，經常見之于地方政府的各種年度計劃、總結報告中。

公共服務平臺的建設，一般是植根于園區企業的經營價值鏈上，特別是針對中小企業群的薄弱環節，如融資、技術、設備、市場、人才等等。

公共服務平臺建設的好，不僅有利于降低企業運營成本，也有利于促進企業創新、開拓市場，從而增加企業經營效益，有效地提升園區產業集群的競爭力。

10、趨勢之十：園區政策措施的創新空間

擴大政策是園區經濟發展的起點。自我國實行改革開發以來，政府已頒布了一系列支持經濟特區、開發區和高新區建設的特殊政策，極大地激發了經濟特區、開發區和高新區的發展，對中國經濟發展發揮了重大的作用。

隨著我國市場經濟的深入發展，特別是我國加入WTO以后，針對園區的優惠政策逐漸退出歷史舞臺，產業園區的外部政策環境逐步趨同。園區政策措施的設計，更多是在一樣的政策大環境下，就園區內部能夠控制的領域進行精細化設計。

好像園區政策措施的發揮空間變小了，其實不然，隨著我國逐步兌現WTO承諾，社會經濟領域的改革開放將全面、深入地展開，這將會為園區政策措施設計提供更大的創新空間。

近年來，我國相繼推出來一系列區域發展規劃或區域試點，包括區域發展規劃、金融綜合改革試驗區、承接產業轉移示范區以及各種各樣的改革試點，里面包含著很多創新的機會，如產業投資基金、中小企業集合債券、科技銀行、金融倉庫、合同能源管理、排污權交易、保稅物流園區等等。

▲ 有關國家生態工業園建設政策