你的屋頂到底值多少錢？-分布式光伏項目屋頂價值測算

2017-10-25 10:58:42 淘光伏學苑　點擊量：評論 (0)

前言　　根據統計，我國今年分布式光伏裝機容量增速高達300%。不少業主，想把自家閑置的屋頂出租，多掙一點。除了產權和承重的問題以外，業主對于自家屋頂能租多少錢完全沒有概念，以至于是人云亦云，有的價格很

前言

　　根據統計，我國今年分布式光伏裝機容量增速高達300%。不少業主，想把自家閑置的屋頂出租，多掙一點。除了產權和承重的問題以外，業主對于自家屋頂能租多少錢完全沒有概念，以至于是人云亦云，有的價格很低，有的則上天了。那么，各位業主的屋頂價格究竟值多少呢？

　　測算條件

　　考慮到我國三類地區不同的全額上網電價及日照資源的情況，這里分開三類地區測算，以屋頂面積2W平米，裝機容量2MW為基本測算面積，考慮造價成本6元/瓦（含開發費用），運維及保險12萬/年。

　　III類電價區域

　　對于III類電價區域，全額上網電價0.85元/度，有效發電小時數（小時）及租金（元/平方米/年）與IRR的關系如表中所示，一般而言項目全投資IRR8.5%-9%是一般投資商的底線，部分投資商對于全額上網項目的要求甚至要求到10%才肯投資。

　　表一：租金、有效日照小時數對項目IRR的影響

　　從表一中，我們可以發現，以三類地區典型有效日照小時數1100小時為例，租金不超過5元/平方米/年，可以滿足投資商8.5%的最低收益的要求。

　　II類電價區域

　　對于II類電價區域，全額上網電價0.75元/度，有效發電小時數（小時）及租金（元/平方米/年）與IRR的關系如表二中所示，

　　表二：II類地區租金、有效日照小時數對項目IRR的影響

　　從表二中，我們可以發現，以三類地區典型有效日照小時數1250小時為例，租金不超過5.5元/平方米/年，可以滿足投資商8.5%的最低收益的要求。特別是在日照強度好的地區如北京（有效發電小時數1300），租金在6元的情況下依然可以滿足9% 的收益率要求。

　　I類電價區域

　　對于I類電價區域，全額上網電價0.65元/度，有效發電小時數（小時）及租金（元/平方米/年）與IRR的關系如表三中所示

　　表三：I類地區租金、有效日照小時數對項目IRR的影響

　　從表三中，我們可以發現，I類地區電價過低，導致許多地區的分布式項目收益率并不達標。此外，在寧夏等限電地區，即使是分布式光伏項目，也很可能被限電，因此I類地區開發分布式光伏項目需要更加謹慎。

　　結語

　　本次測算中未加入地方補貼政策的影響，如果有地方補貼政策，項目租金可以適當提升。本文也未考慮項目造價因規模變化而產生的改變，本文測算默認光伏補貼無延遲，文中測算僅供參考。此外根據各個投資商不同的要求，對于收益率的要求也不一樣，各位業主出租屋頂或者開發人員開發電站的時候，建議開價謹慎。畢竟，能成交的項目才能給各方帶來正真的實惠。

　　附：分布式光伏屋頂租賃應該注意的問題

　　產權歸屬問題

　　根據《城鄉規劃法》規定：未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的建筑、房屋、構筑物，屬于違章建筑，縣級以上城鄉規劃部門，有權要求限期拆除，沒收實物或違法收入，并處罰款。在進行租賃前期，為避免后續的一些麻煩和可能造成的損失，首先應當對房屋的情況進行調查。房屋建設是否合規，是否具有建設規劃許可證、竣工驗收證明、消防驗收證明和房屋產權證明，是否存在抵押、查封等情況。如若情況不明，在租賃時應當謹慎，盡量規避風險和后期不必要的糾紛。

　　屋頂使用問題

　　在租用前，承租方應該對房屋屋頂結構以及防水等問題進行勘察評估，并簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格和損壞修繕等條款，并向房產管理部門備案，以避免在光伏電站建設和運行過程當中產生不必要的麻煩和糾紛。如在租賃期限內，若發生屋頂破損或漏水等情況，該如何劃分責任和如何進行修繕。在電站建成運行后是否可以對房屋進行改造等。

　　合同能源管理問題

　　合同能源管理機制，簡稱EMC，是一種以節省的能源費用來支付節能項目全部成本的節能投資方式；這種節能投資方式允許用戶使用未來的節能收益為工廠和設備升級，降低目前的運行成本，提高能源的利用效率。簡單點說，就是在光伏電站所發電量的分配和消納問題，如何分配使得能源利用效率最大化。出租方的用電量和附近是否有用電大戶，直接關系到光伏電站所發電量的消納以及電量利用效率的最大化，同時還需要關注購電方的信用狀況。

　　另外光伏電站發電所產生的碳排放指標如何分配和利用也關乎著電站的整體收益，所以，如何管理和利用能源，使得利用率最大化，也是在屋頂租賃時需要考慮的問題。

　　政府征收拆遷補償問題

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，政府征收拆遷停產停業補償對象是被征收人，也就是房屋產權所有人，租用方不能直接向政府索要賠償。光伏電站依附于房屋建筑，國家對房屋進行征收和拆遷，因此停產停業損失補償應該包括光伏電站停產的損失補償，但光伏電站應該證明其自身存在經營行為，具有營業執照和相關手續，以證明該項目和經營的合法性，同時還需要證明光伏電站的價值，以及現有和未來的收益情況。再有需要解決的就是補償到位后，出租方和承租方如何進行分配的問題。

　　屋頂分布式將會成為光伏行業發展的重點，在企業或個人投資的時候，需要對所租賃的屋頂情況進行詳細的調查和勘察，以規避和防范可能出現的問題和風險。